Criză imobiliară la Cluj? Nici vorbă!
„Cetăţeanul Clujean”, fără a-şi aroga calitatea de analist al pieţei imobiliare, a colectat o serie de informaţii care atestă faptul că, cel puţin până la momentul 30 iunie a.c., piaţa clujeană a cunoscut aceeaşi dezvoltare explozivă care a consacrat-o pe scena românească în ultimii cinci ani.
Mulţi clujeni visează la o criză imobiliară de proporţii în România şi, evident în Cluj, care să aducă după ea o prăbuşire a preţurilor la locuinţe. Pe forumurile de pe Internet dar şi în discuţiile zilnice ale celor interesaţi se observă speranţa obsesivă că în curând preţurile se vor prăbuşi la Cluj şi tinerele familii, mai ales, îşi vor putea lua casa visată.
Speranţele şi visele oamenilor sunt exacerbate de preluarea de către televiziunile româneşti a unor ştiri de peste Ocean conform cărora casele de la periferiile marilor oraşe americane, care acum opt luni costau cel puţin 80-100.000 de dolari, se vând acum cu incredibilul preţ de 7.000 – 10.000 de dolari. Semnalul public al speranţei a fost dat în 15 februarie, anul curent, când marele petrolist, Dinu Patriciu, provoca şoc, groază şi consternare cu al său anunţ că pe piaţa imobiliară mocneşte o criză de proporţii.
Recesiunea pieţei imobiliare, un zvon fals
Însuşi marele dezvoltator imobiliar, Dinu Patriciu, care are în curs proiecte în construcţii de multe zeci de milioane de euro, anunţa apocaliptic că după începutul crizei bursiere ( care vedem că e în plină şi dramatică desfăşurare pe piaţa românească ) se văd semnele unei crize de proporţii în sectorul imobiliar şi că în scurtă vreme vom asista la o scădere importantă a pieţei imobiliare româneşti. Patriciu, urmat apoi de alţi analişti, diagnostica faptul câ vânzătorii ţin preţurile ridicate iar cumpărătorii nu cumpără, fapt care face ca piaţa să stagneze.
Imediat, a urmat o furtună mediatică în timpul căreia s-au auzit rafale puternice şi la Cluj. De pe ambele baricade: atât a celor care anunţă dezastrul imobiliar, cât şi a optimiştilor. „Cetăţeanul Clujean”, fără a-şi aroga calitatea de analist al pieţei imobiliare, a colectat o serie de informaţii care atestă faptul că, cel puţin până la momentul 30 iunie a.c., piaţa clujeană a cunoscut aceeaşi dezvoltare explozivă, care a consacrat-o pe scena românească în ultimii cinci ani. Conform datelor oficiale oferite publicaţiei noastre de către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Cluj (OCPI), rezultă că în primele şase luni ale anului 2008 piaţa imobiliară clujeană a cunoscut o creştere accelerată. Astfel, în perioada ianuarie –iunie 2008 la oficiul clujean s-au înregistrat cu 50% mai multe cereri privind regimul publicităţii imobiliare decât în perioada similară a anului trecut. Concret, dacă între 1 ianuarie-30 iunie 2007 s-au înregistrat 75.165 de cereri, în primele şase luni ale acestui an au fost depuse 110.196 de cereri. Faptul este cu adevărat semnificativ dacă avem în vedere că la 31 decembrie 2007 s-au înregistrat un număr total de 159.309 cereri.
Statistica nu face decât să contrazică mult trâmbiţata criză
Însă, cea mai elocventă evidenţă a dinamicii în creştere a pieţei imobiliare clujene este dată de statistica OCPI Cluj referitoare la numărul operaţiunilor înregistrate pe primele şase luni Cartea Funciară şi în Cadastrul clujean. Astfel, până la 30 iunie 2008 s-au înregistrat 123.707 operaţiuni ceea ce arată o medie lunară de aproape 21.000 de operaţiuni iar vârful de activitate la oficiu, respectiv lunile septembrie-noiembrie abia urmează să vină. Cert este că în primele şase luni ale acestui an s-a înregistrat o creştere de 15% a numărului de operaţiuni în carţile funciare ale clujenilor. Această statistică nu ar confirma dinamica creşterii pieţei clujene, ci dimpotrivă ar putea fi interpretat ca un semnal al încetinirii, al apropiatei stagnări. Analizând însă situaţia pe capitolele operaţiunilor înregistrate de OCPI în primele şase luni observăm semnele creşterii , am putea spune, agresive, a pieţei imobiliare clujene. Astfel, a crescut cu 202 % faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut înscrierea în cartea funciară a noilor construcţii, respectiv 3.350, faţă de 1.108 în primele şase luni ale lui 2007. Pe acelaşi trend, a crescut cu 129 % numărul tranzacţiilor imobiliare perfectate între persoanele juridice (firme), respectiv 1.690 de tranzacţii încheiate între ianuarie-iunie 2008 faţă de numai 739 încheiate în aceeaşi perioadă a anului trecut. O creştere mai „modestă” a avut tranzacţiile imobiliare între persoane fizice, de doar 22 %, de la 10.797 în primele şase luni ale anului 2007 la 13.184 în prima jumătate a acestui an.
Directorul OCPI Cluj, Leontina Kovacs, ne-a declarat că nu poate face o diagnoză a evoluţiei pieţei imobiliare clujene şi, nici măcar o radiografie a stării acesteia la final de lună iulie, în sensul de a preciza dacă asistăm la o stagnare sau la o creştere: „Nu pot spune dacă avem sau o să ne confruntăm la Cluj cu o criză imobiliară pentru că nimic din semnalele pe care eu le înregistrez oficial la oficiu nu-mi spun acest lucru. Dacă ar fi să mă bazez strict pe statistică aş putea afirma cu uşurinţă că, dimpotrivă, avem o creştere de 50 %. Nu mă hazardez însă să emit o asemenea concluzie întrucât încă nu am procesat datele care pot să-mi spună exact cât din această creştere de 50% o reprezintă în fapt întăbularea unor tranzacţii încheiate în 2006 sau 2007 pentru blocuri aflate atunci şi vândute în stadiul de proiect. Ca o paranteză, un amănunt interesant este acela că, după municipiul Cluj Napoca, care a înregistrat o creştere de 53 % a numărului de cereri privind publicitatea imobiliară, pe locul secund, la distanţă de doar două procente se situează Gherla. Leontina Kovacs ne asigură că acest fapt se datorează cu precădere efectului Nokia, care a generat o mişcare intensă pe piaţa imobiliară, în special a terenurilor, din zona gestionată de Biroul de Carte Funciară Gherla. O creştere semnificativă a tranzacţiilor imobiliare, în special cu terenuri, se înregistrează în zona Huedinului, unde procentul a crescut la 38%, în primele şase luni ale acestui an. Directorul OCPI Cluj ne-a oferit explicaţia. Investiţiile anunţate în zona Huedinului au determinat această mişcare, care se va amplifica în următoarele şase luni.
Proiectele finalizate se vând bine
Marius Bejan, unul din cei mai activi dezvoltari imobiliari de pe piaţa clujeană, care prin compania sa, SC Coratim Construct, dezvoltă în acest moment mai multe ansambluri imobiliare, ne-a declarat că „ în acest moment nu există o criză reală pe piaţă, ci mai degrabă o criză psihologică, determinată de zvonurile că vor scădea preţurile.” Bejan construieşte în acest moment 300 de apartamente pe Calea Turzii, care sunt aproape finalizate plus alte 100 de apartamente pe Calea Moţilor, aflate în acelaşi stadiu. Acesta afirmă că a vândut peste 60% din apartamentele din cele două ansambluri imobiliare la acelaşi preţ sau chiar mai bun decât cel înregistrat anul trecut şi că un procent mare din vânzări s-a înregistrat începând de luna trecută, „când piaţa şi-a dat drumul”. Astfel, metrul pătrat la apartamentele de pe Calea Turzii l-a vândut cu 1.450 de euro (cu TVA inclus) pentru cumpărătorii care au achitat toată suma şi cu 1.550 de euro (cu TVA inclus) pentru cei care au contractat credite imobiliare. Preţul a fost mult mai mare pentru ansamblul de pe Moţilor, unde metrul pătrat s-a vândut cu 1.800 de euro (cu TVA inclus), cu banii jos şi cu 2.000 de euro (cu TVA inclus), pentru cei cu credit imobiliar. Marius Bejan este convins că până la sfârşitul anului va vinde şi restul de 40 % dintre apartamente, odată cu finalizarea acestora. De fapt, susţine el, acesta e secretul acum pe piaţă: „vând bine doar cei care au proiecte finalizate şi au probleme cei care vor să mai vândă în stadiul de proiect”.
Preţul terenurilor în Cluj va coborî
Potrivit analistului imobiliar Ani Căpuşan, de la Nobila Casa, se remarcă o scădere a cererilor ce vizează terenurile pentru construcţiile rezidenţiale, atât a celor pretabile pentru construcţii de blocuri – scăderea cea mai accentuată, cât şi pentru terenurile din zonele de case şi vile. Acum se remarcă o uşoară creştere a interesului pentru terenurile extravilane, agricole sau industriale. Segmentul care se evidenţiază prin constanta cererilor, respectiv a tranzacţiilor, este cel al terenurilor pentru hale de depozitare, hale de producţie sau parcuri industriale.O creştere a numãrului de cereri/tranzacţii se preconizează la începutul lunii septembrie, atât pe piaţa rezidenţială, cât şi pe piaţa de terenuri. Probabil, spre sfârşitul anului 2008 şi începutul anului 2009 piaţa vânzărilor de terenuri va deveni constantã. „O consecinţă imediată a acestei situaţii de pe piaţă este eliminarea jucătorilor speculativi, ritmul de creştere a preţurilor preconizând-se a fi mult mai lin, cu o maximă de 15-20%/an pentru zonele industriale şi 7-10% pentru zonele rezidenţiale. O altă consecinţă va fi şi o scădere a preţurilor terenurilor, mai ales în zonele unde investiţiile masive în construcţii au determinat creşterea artificială a preţurilor, creştere care în unele cazuri a fost de 100% sau chiar mai mare, ex. Zona Floreşti, zona Apahida sau str. Câmpului – pentru construcţiile de blocuri, şi
zona Jucu pentru construcţiile industriale”, susţine Căpuşan.
„Nu pot spune dacă avem sau o să ne confruntăm la Cluj cu o criză imobiliară pentru că nimic din semnalele pe care eu le înregistrez oficial la oficiu nu-mi spun acest lucru.”
Leontina Kovacs, directorul OCPI Cluj
Sursa:http://www.cetateanulclujean.ro/articol.php?id=937
Tags: Criză Imobiliară
